Все тонкости сделок с недвижимостью

Ситуации, когда продают квартиру, бывают разные. Возможно, она получена в наследство, или в ней выделены доли детям, или приобретается в браке. Некоторые покупатели настороженно относятся к таким объектам и предпочитают вместо них искать «чистое» жилье с одним собственником, приобретенное по договору купли-продажи.

Однако, это мнение ошибочно.

Основные тонкости покупки квартиры с дополнительными условиями и без перечислены ниже.

Купля-продажа: расчет

Как правило, договор купли-продажи заключают между собой абсолютно незнакомые люди. Конечно, есть риск, если и не нарваться на мошенников, то просто попасть на не слишком порядочного продавца, который в процессе продажи поставит покупателя в неудобные условия.

Если в предварительном договоре, авансовом соглашении или договоре о задатке есть пункты, предусматривающие выплату продавцу крупной суммы, не стоит его подписывать. Потом может уйти много времени на судебный процесс, чтобы вернуть свои деньги, если вдруг сделка сорвется по вине продавца. Или он окажется не чист на руку.

Также следует документально фиксировать все суммы, переданные от покупателя к продавцу. При отсутствии расписки, подтверждающих получение денег покупателем, он всегда может сказать, что их и не было. Доказать обратное практически нереально.

Также нужно проверять все документы продавца и запросить дополнительные справки при необходимости:

• Паспорт (http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 – сервис покажет, если паспорт украден или недействителен).
• Если продажа по доверенности (https://reestr-dover.ru/ - покажет, если такая не существует или отозвана).
• Выписка из ЕГРН (покажет собственника квартиры, наличие на ней обременений).
• Выписка из домовой книги (покажет прописанных жильцов).

Если есть какие-то сомнения, запрашиваются справки о продавце из наркологического и психоневрологического диспансеров.

После подписания договора с обеих сторон, его необходимо зарегистрировать в Росреестре напрямую, либо обратившись туда через МФЦ. Пока переход права собственности не зарегистрирован, покупатель не может стать полноценным владельцем квартиры.

Приобретение недвижимости в браке

К сожалению, все чаще встречается ситуация, когда семья продает недвижимость, купленную еще до брака одним из супругов. Затем добавляет к полученной сумме деньги и приобретает новое жилье. Если эти две сделки проведены не в один день, то доказать, что деньги от продажи чьей-то личной недвижимости были вложены в совместную, невозможно.

При разводе все совместно приобретенное имущество разделяется поровну между бывшими супругами. Хотя, если стоимость проданной личной квартиры была высока, то логично этому собственнику получить большую долю.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, стоит поднять вопрос о брачном договоре или соглашении о разделе имущества. Конечно, тема очень тонкая. И многие боятся ее затрагивать, боясь обидеть вторую половину, или просто не задумываясь об этом вопросе.

Тогда стоит при продаже личной квартиры в самом договоре или отдельном приложении прописать, какая часть суммы была выручена при продаже собственности одного из супругов. Либо просто обозначить, какая доля будет принадлежать каждому из супругов в случае развода.

Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние

Если несовершеннолетние просто прописаны в квартире, то при правильном оформлении документов, никаких рисков такая сделка не несет.

Другой разговор, если детям выделена доля в недвижимости. Т.е. квартира была приобретена с применением материнского капитала. Такую продажу можно проводить только с разрешения органов опеки. Продавец должен одновременно покупать другое жилье, в котором выделит доли для несовершеннолетних. При этом нельзя ухудшать условия их проживания. Например, при продаже небольшой квартиры в Москве нельзя просто взамен купить большую в Подмосковье. Опека вряд ли расценит это как улучшение жилищных условий.

То есть, если есть официальное разрешение от ведомства, то покупка такой недвижимости имеет все законные основания. Даже если родители в дальнейшем не выполнят свои обязательства и растратят деньги, то отвечать за это перед органами опеки будут они лично, а не покупатель.

Покупка квартиры у родственников, завещание, рента

Часто родственники для того, чтобы зафиксировать между собой посмертную передачу недвижимости, выбирают завещание.

Однако, это не безопасно. После смерти родственника могут возникнуть другие варианты документа, либо договор купли-продажи или дарения с посторонним человеком.

Притом, после смерти наследодателя оспорить такие договора достаточно проблематично. И, если адвокат не обладает достаточно квалификацией, то в суде родственники потерпят поражение.

Поэтому рекомендуется заключить договор купли-продажи или, в крайнем случае, дарения, и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Конечно, в отдельных случаях это может быть чревато для пожилого родственника тем, что его выставят на улицу. Для этого с договором купли-продажи можно подписать соглашение, в котором будет указано, что на протяжении жизни первоначальный хозяин проживает в своей бывшей квартире.

Также не советуют заключать договор пожизненного содержания с иждивением. Во-первых, это довольно затратно. Величина постоянной ренты составляет два прожиточных минимума:

• Около 40 000 рублей для Москвы и Северных регионов;
• Около 20 000 рублей в остальных регионах.

Размер пожизненной ренты составляет один прожиточный минимум:

• Около 20 000 рублей для Москвы и Северных регионов;
• Около 10 000 в остальных регионах.

Во-вторых, доказать, что рента действительно выплачивалась, довольно проблематично. Поэтому такой договор может быть легко расторгнут в суде.

Кроме того, пожилые родственники бывают переменчивы в своем настроении. Поэтому могут изменить отношение к родственнику, выплачивающему ренту. Передумать, изменить решение и потребовать расторгнуть договор.

Покупка унаследованной недвижимости

Такая сделка может быть рисковой только в случае наследования квартиры посторонними лицами. В такой ситуации завещание может быть поддельным, и родственники покойного обратятся в суд.

Конечно, стоит проверить все документы и убедиться, что все наследники вступили в свои права. Однако, если после проведения сделки новый претендент на долю в недвижимости, то, скорее всего, в суде его отправят к продавцу за частью суммы, которую покупатель передал по договору.