Самозанятость: сдача недвижимости в аренду

С июня 2020 года почти по всей России введен дополнительный режим налогообложения для тех, кто ведет профессиональную деятельность самостоятельно (НПД – налог на такую деятельность). Самозанятым является физическое лицо, осуществляющее работу самого на себя (без подчиненных), и годовой доход которого не превышает 2,4 мл рублей.

Если самозанятый работает только с физическими лицами, то его налоговая ставка составляет 4%, если с юридическими и ИП – 6%.

Перечень видов деятельности, при которых можно применять данный режим налогообложения весьма обширен. В него попадает сдача своего имущества в аренду. Притом, не только квартир, но и жилых помещений: офисов и апартаментов. Также под него подходит продажа недвижимости, транспортных средств и иная передача прав, в том числе и на объекты строительства.

С точки зрения физического лица, вариант НПД очень выгодный. При простой сдаче квартиры в аренду (не зависимо от срока) нужно оплачивать подоходный налог. Сейчас его ставка равна 13%. Да, можно заключать договор аренды на срок менее года. Это освобождает от его регистрации в ФНС, однако это не дает права не уплачивать налоги. В такой ситуации арендодатель всегда рискует попасть под налоговую проверку. А их часто проводят по жалобам. Нажаловаться могут:

• соседи, которых не устраивает смена жильцов (особенно при краткосрочной аренде).
• сами жильцы, если расстаться с ними полюбовно не удалось.
• родственники или иные обиженные, кто точно знает об уклонение от оплаты налогов.

Чтобы не платить налог 13% можно оформить себя в качестве плательщика НПД и воспользоваться льготной ставкой 4%. Вероятность, что собственность будет сдаваться в аренду юридическому лицу довольно мала, если речь идет о долгосрочной сдаче жилья.

Эта ставка налога выглядит крайне привлекательной. Особенно, на фоне того, что правительство РФ зафиксировало ее, а также предельную сумму дохода, на 10 лет.

Более того, кроме физических лиц применять режим самозанятости могут индивидуальные предприниматели. Эта категория бизнеса законодательно не является юридическим лицо. Хотя, суммы взносов в ПФР и штрафы, конечно, вполне сравнимы.

Если предполагается, что сдаваться в аренду квартиры будут юрлицам и ИП, то можно также рассмотреть вариант с оформлением ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Там лимит годового дохода 112,5 млн рублей. Это подойдет, если в собственности не один десяток квартир и сдаются они, преимущественно, посуточно. Ставка по УСН с объектом налогообложения доходы также равняется 6%.

Индивидуальный предприниматель может выбрать НПД. Но если ИП ведет деятельность в нескольких областях, то для применения самозанятости ему нужно отказаться от других льготных режимов (УСН и патента) и перевести остальную деятельность под общее налогообложение. Что может быть уже не так выгодно.

При расчете клиента самозанятый обязан передать данные в налоговый орган. Это можно сделать с помощью приложения «Мой налог», там формируется чек, который также можно передать и клиенту. Т.е. отдельный кассовый аппарат не нужен. Достаточно телефона.

Если клиент рассчитывается наличными или банковской картой, то чек нужно зарегистрировать в день оплаты, указав ее точное время. Если расчет безналичный по предварительно выставленному счету, такой чек необходимо внести в приложение до 9 числа следующего месяца.

Отличие между физлицом и ИП (при применении НПД) заключается в том, что предприниматели платят взносы на обязательное страхование. Потом он может вычесть их из суммы налога, и перечислить остаток государству. Фактически, часть налога уходит в обязательные фонды страхования. Тоже самое происходит и на УСН (объект – доходы).

Если доходы от сдачи квартир в аренду превысили 2,4 млн рублей до окончания налогового периода, то на остаток суммы физическое лицо платить налог 13%, а ИП согласно ставке общего режима.

Стоит еще отметить, что оплата налога на профессиональную деятельность происходит не позднее 25 числа следующего месяца. Т.е. за год оплачивается налог 12 раз.

Краткие итоги

• Исходя из данных, которые предоставляет налогоплательщик, ФНС рассчитывает сумму к оплате и присылает уведомление.
• Оно приходит не позднее 12-го числа месяца, следующего за отчетным. Оплатить налог нужно до 25-го числа, т.е. в течение двух недель.
• Максимальный лимит дохода самозанятого – 2,4 млн рублей.
• Требуется предоставлять налоговую декларацию и отправлять чеки с помощью специального приложение.